Transaction, Gestion locative

La sous-location : est-il possible d’en faire ?

Si vous êtes propriétaire d'un bien immobilier ou si vous louez actuellement un logement, vous pourriez vous demander s'il est possible de sous-louer cette propriété à quelqu'un d'autre.


La sous-location peut-être une option intéressante dans certaines situations, mais il est important de comprendre les tenants et aboutissants avant de prendre une décision.

 

Dans cet article, nous explorerons en détail ce qu'est la sous-location, les avantages et les inconvénients associés, ainsi que les aspects juridiques à considérer. Pour finir, nous vous listerons un certain nombre de conseils et de recommandations, mais aussi des mesures à prendre pour une sous-location réussie.

Qu'est-ce que la sous-location ?

La sous-location implique le fait de louer une propriété ou une partie de celle-ci à un tiers, alors que vous-même êtes locataire ou propriétaire. Cela peut se produire dans différents contextes, que ce soit pour un logement résidentiel ou commercial. Cependant, il est crucial de vérifier les termes de votre bail ou de votre contrat de location, car certains contrats peuvent interdire la sous-location sans le consentement explicite du propriétaire.

Les avantages et les inconvénients

AVANTAGES

La sous-location présente plusieurs avantages, notamment, la possibilité de partager les coûts de location, ce qui peut alléger le fardeau financier. De plus, si vous avez un espace inutilisé, la sous-location peut vous permettre de le rentabiliser. Pour les locataires, la sous-location peut offrir une certaine flexibilité, surtout si leur situation change temporairement.

INCONVENIENTS

La sous-location comporte également des inconvénients potentiels. Les propriétaires peuvent se sentir mal à l'aise de permettre à quelqu'un d'autre d'occuper leur bien sans contrôle direct. De plus, si le sous-locataire ne respecte pas les règles, cela peut entraîner des problèmes juridiques et financiers pour le locataire initial.

Les aspects juridiques à considérer

Aspects légaux et réglementaires

Sur le plan légal, la sous-location est régie par les lois et les règlements locaux. Certains endroits exigent que le propriétaire donne son accord écrit pour toute sous-location, tandis que d'autres permettent la sous-location automatique. Il est essentiel de se familiariser avec les réglementations de votre région pour éviter tout problème juridique.

Sous-louer en toute légalité 

bail de sous location

Si vous envisagez de sous-louer, commencez par consulter votre bail ou contrat de location. Assurez-vous de comprendre les restrictions et les exigences spécifiques.


 Si la sous-location est autorisée, informez votre propriétaire ou votre gestionnaire de l'immeuble de vos intentions et suivez les procédures recommandées pour obtenir l'approbation. (Articles L145-31 à L145-32)

Les clés d'une sous-location réussie

Respectez ces 7 étapes 

  1. Vérifiez votre bail : Examinez attentivement les termes de votre contrat de location pour vérifier si la sous-location est autorisée.
  2. Informez le propriétaire : Communiquez avec votre propriétaire pour discuter de vos plans et obtenir l'approbation si nécessaire.
  3. Rédigez un contrat de sous-location : Préparez un contrat détaillé qui stipule les conditions de la sous-location.
  4. Sélectionnez soigneusement les sous-locataires : Choisissez des personnes fiables et respectueuses pour occuper votre bien.
  5. Effectuez un état des lieux : Documentez l'état de la propriété avant l'arrivée des sous-locataires.
  6. Informez-vous sur les règles locales : Assurez-vous de connaître les lois et les règlements concernant la sous-location dans votre région.
  7. Collectez un dépôt de garantie : Demandez un dépôt de garantie à vos sous-locataires pour couvrir les éventuels dommages.

Appliquez nos conseils

  • Communiquez ouvertement avec votre propriétaire et les sous-locataires.
  • Établissez des attentes claires dès le départ.
  • Rédigez un contrat de sous-location détaillé.
  • Conservez des copies de tous les documents liés à la sous-location.
  • Fournissez des informations sur le voisinage et les commodités.
sous-louer légalement

Les propriétaires peuvent avoir des préoccupations légitimes concernant la sous-location. Ils peuvent craindre une perte de contrôle sur leur propriété, des problèmes de maintenance négligés ou des locataires indésirables. C'est pourquoi la communication ouverte entre le propriétaire et le locataire est essentielle pour résoudre ces problèmes.

Prenez des mesures complémentaires

En plus de ces conseils énumérés plus haut, il est vivement conseillé de prendre des mesures complémentaires :

  • Sélectionnez des sous-locataires dignes de confiance et effectuez des vérifications de références. Assurez-vous que les termes de la sous-location sont clairement définis dans un contrat écrit.
  • Exigez une assurance, car il est important de noter que la sous-location peut avoir un impact sur la part de responsabilité de chacun. Vous pourriez avoir besoin d'une couverture d'assurance spéciale pour protéger votre bien en cas de dommages causés par les sous-locataires. De plus, le sous-locataire peut également avoir besoin de sa propre assurance.
  • Bien définir le prix de la sous-location en prenant en compte les coûts de location actuels, les services publics, et d'autres frais associés. Assurez-vous que le loyer est juste pour toutes les parties impliquées, et qu'il ne soit en aucun cas supérieur au prix de la location principale. (Articles L145-31 à L145-32)
  • Déterminer clairement les espaces qui seront occupés lors de la sous-location

Les types de biens qui sont concernés par la sous-location

La sous-location peut s'appliquer à la fois aux biens commerciaux et résidentiels. Cependant, les règlements et les considérations légales peuvent varier en fonction du type de propriété. Il est important de se conformer aux lois pertinentes pour éviter tout conflit.

La sous-location d'une partie de votre bien

La sous-location d'une partie de votre propriété, telle qu'une chambre ou un espace de bureau, présente des défis différents. Assurez-vous de définir clairement les espaces accessibles et de discuter des règles d'utilisation avec les sous-locataires potentiels.

La sous-location : est-elle plus intéressante qu'une location traditionnelle ?

La sous-location diffère de la location traditionnelle, car elle implique un locataire initial qui agit ensuite en tant que « sous-locateur ». La sous-location peut offrir une plus grande flexibilité et la possibilité de louer temporairement, tandis que la location traditionnelle est généralement à plus long terme.

Il est vrai que la sous-location peut être une option viable pour partager les coûts et optimiser l'utilisation de votre propriété. Cependant, il est essentiel de comprendre les aspects juridiques et de suivre les règlements locaux pour éviter tout problème. Avant de sous-louer, communiquez ouvertement avec votre propriétaire et prenez des mesures pour protéger vos intérêts et ceux de vos sous-locataires.


POUR ALLER PLUS LOIN

Si vous avez besoin de conseils pour vous aider à sélectionner efficacement le profil du locataire idéal, n'hésitez pas à vous inscrire à notre séance e-learning 100% en ligne :

Analyser et vérifier le dossier d'un futur locataire.

F.A.Q

Puis-je sous-louer mon logement sans en informer mon propriétaire ?

Non, il est généralement recommandé d'informer votre propriétaire et d'obtenir leur consentement avant de sous-louer.

Quels sont les risques juridiques de la sous-location illégale ?

La sous-location illégale peut entraîner la résiliation de votre bail et des poursuites judiciaires.

Dois-je fournir des meubles en cas de sous-location meublée ?

Cela dépend des accords conclus avec vos sous-locataires. Assurez-vous de spécifier les détails dans le contrat.

Quelle est la durée typique d'une sous-location ?

La durée peut varier, mais de nombreux sous-locataires recherchent des arrangements à court terme, comme quelques mois.

Comment puis-je protéger mon bien en cas de dommages causés par les sous-locataires ?

Souscrivez une assurance habitation qui couvre les dommages causés par des tiers, tels que les sous-locataires.

Read More
Gestion locative

Quels sont les indices à utiliser dans le cadre d’une révision de loyer ?

En tant que bailleur, investisseur immobilier, ou même professionnel de l’immobilier vous êtes amené à effectuer une révision de loyer au moins une fois par an pour les baux à usage d’habitation, et tous les 3 ans pour les baux commerciaux ou professionnels, selon qu'il y est une clause d'échelle mobile ou pas, inscrite au bail.

Sauriez-vous identifier l’indice de révision de loyer à utiliser ?

Est-il possible de réévaluer un loyer à la hausse, librement, sans utiliser l’indice de révision ?

Nous verrons dans cet article comment utiliser les indices de révision de loyers pour le bail :

  • D’habitation
  • Commercial
  • Professionnel,

les changements qui ont lieux depuis la loi ALUR ( Bail d’habitation) et la loi PINEL ( baux commerciaux), la réévaluation de loyers que peuvent s’autoriser les bailleurs, et nous verrons dans le dernier volet, les éventuels recours que peuvent envisager le locataire ainsi que le bailleur en cas de litige.


Quels sont les différents indices ?

Avant de lister les différents indices qui sont utilisés dans le cadre d’une révision de loyer, intéressons-nous d’abord à sa définition proprement dite : Il s’agit d’un indice permettant aux bailleurs de revoir le loyer de son locataire au moins une fois l’an à la date convenue entre les 2 parties et dont l’indexation est mentionnée dans les clauses du bail. Sa valeur est actualisée par trimestre (au nombre de 4), et publiée au Journal officiel (JO), dont la mise à jour est faite par l'Institut national de la statistique et des études économiques, l'INSEE, en prenant en compte le dernier indice de référence à celui du dit bail signé.

Il existe 4 indices. Ils sont différents en fonction du type de bail signé. Nous relevons :

  • ICC : Indice du coût de la construction
  • IRL : Indice des loyers de références
  • ILC : Indice des loyers commerciaux
  • ILAT : Indice des loyers des activités tertiaires

En règle générale, cette révision est faite à la demande du bailleur.

Quels sont les spécificités de chaque indice ?

ICC : Indice du coût de la construction

 Crée en 1953, il était utilisé, avant la loi PINEL, pour la révision de tout type de location :

  • Bail d’habitation, remplacé par l’IRL en 2006.
  • Bail commercial, remplacé par l’ILC
  • Bail professionnel, remplacé par l’ILAT

Depuis la loi PINEL, en date du 18 juin 2014, applicable à compter du 1er septembre 2014, l’ICC est remplacé par ces 2 indices, encadrant les activités commerciales et tertiaires :

  • ILC « Indice des loyers commerciaux »
  • ILAT « Indice des loyers des activités tertiaires »

IRL : indice de référence des loyers

Appelé IRL, il est utilisé pour la révision annuelle des loyers des baux à usage d'habitation, quel que soit pour les logements meublés ou nus. Il est important de noter que l’augmentation du loyer est plafonnée, et elle ne peut être, en aucun cas être supérieur à la dernière variation de l’indice. En effet, ce plafonnement vise à protéger le locataire, contre les hausses de loyer abusives.

indice révision de loyer : IRL
Pour information : La variation de l’IRL dépend de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers, et il est calculé à partir de la moyenne des 12 derniers mois.


Si toutefois, le bailleur a oublié de préciser la date de révision, ou même l’indice lors de la signature du bail, il pourra toujours se référer à la date de signature du bail pour utiliser l’indice de départ, et procéder ainsi à la révision en bonne et due forme.

L’ILAT : Indice des Loyers des Activités Tertiaires

Indice de révision de loyer ILAT

Publié au journal officiel à la fin de l’année 2011, il ne concerne donc, que les activités dites tertiaires et non commerciales.


Nous citons :

  • Les professions libérales (Avocat, Médecin, Notaire, Infirmier, Expert-comptable…)
  • La location d’entrepôts logistiques pour toute activité autre que commerciale
  • La location de bureaux

Les locataires dans ce cas de figure, signeront un bail professionnel. En effet, depuis la loi PINEL, entrée en vigueur le 18 juin 2014 « 2014-626 », le seul indice retenu pour le bail professionnel est l’ILAT, et non l'ICC « Indice du coût de la construction », qui était l’indice utiliser pour toutes les activités commerciales confondus.

Il faut tout de même préciser que les bailleurs qui ont utilisé un bail commercial pour les activités dites tertiaires, dont la signature est antérieure au 1er septembre 2014, peuvent utiliser aussi bien L’ILAT que L’ICC pour réviser le loyer. Après cette date, la révision se fera uniquement à partir de l’ILAT.


La base de calcul de l’ILAT :
Cet indice est donc constitué de :

  • 50% de l’évolution des prix à la consommation
  • 25% de l’indice du coût de la construction « ICC »
  • 25 % de l’indice du produit intérieur brut en valeur « PIB »

ILC : indice des loyers commerciaux

Contrairement à l’ILAT, cet indice s’adresse aux locataires commerçants et artisans exerçant une activité commerciale, comme le précise « l’article L121- du code de commerce ». L’ILC, remplacera automatiquement l’ICC, et ceci, même pour les baux signés avant le 1er septembre 2014.


Indice révision de loyer : ILC

Nous citons en exemple :

  • Les industrielles (fabriques, usines)
  • Activité artisanale 
  • Les entrepôts comme les plate- formes logistiques

Les locataires commerçants signeront donc un bail commercial, avec la possibilité d’inclure une clause d’indexation, selon les termes prédéfinit entre les parties (Bailleur- Locataire), sur la base de l’ILC.

Il est important de vérifier qu’ils sont bien immatriculés au RCS « Registre du commerce et des sociétés » pour les commerçants et enregistré au registre des métiers pour les artisans (RM).


La base de calcul de l’ILC :

Cet indice est donc constitué de :

  • 50% de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers
  • 25% de l’indice du coût de la construction « ICC »
  • 25 % de l’indice du chiffre d’affaires dans le commerce de détail
Indice révision de loyer

A la suite de la crise sanitaire « COVID-19 », d’après l’analyse effectuée par l’Insee, il a été constaté que l’une des composantes permettant le calcul de l’ILC, c’est-à-dire le chiffre d’affaires du commerce de détail a été dévalorisé au profit du e-commerce qui est actuellement en net augmentation, engendrant automatiquement une hausse de l’ILC. De ce fait, les loyers des locaux à usage commercial (Bail commercial), ont subi une grande augmentation.

Pour limiter ainsi la hausse des prix de ces loyers, il a été décidé selon le décret n° décret n°2022-357 du 14 mars 2022 , la suppression de la composante « Chiffre d’affaires » au profit de l’indice des prix à la consommation.

Désormais, le calcul sera le suivant :

  • 75% de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers
  • 25% de l’indice du coût de la construction « ICC »

Ce nouveau mode de calcul applicable dès la fin du mois de mars 2022, permettra un retour à l’équilibre des loyers commerciaux estimé vers la fin de l’année 2022, et pour l’année 2023.


A quelle occasion peut-on effectuer une révision de loyers ?


révision de loyer

En règle générale, une révision de loyer se fait une fois l’an en cours de location pour les baux à usage d’habitation.

La révision légale pour les baux professionnels et baux commerciaux, sont triennale, c’est-à-dire que le bailleur peut procéder à la première révision, 3 ans après la date de signature du bail « article L.145-38 du code du commerce », dès lors que la clause de révision y est insérée.

Cela dit, les parties (locataire-bailleur), peuvent s’ils le souhaitent, choisir d’ajouter une clause d’échelle mobile, permettant une indexation conventionnelle, c’est-à-dire la possibilité de choisir la périodicité de la révision. Le plus souvent elle reste annuelle, ayant comme base l’indice de référence (ILC, ILAT ou encore ICC en fonction du type de bail signé et de sa date de signature). Dès lors que la hausse de loyer ne peut pas excéder la variation de l’indice trimestriel, on parle de plafonnement de loyer.

Il y en a qui préfèrent inclure une clause-recette (composé d’une base fixe et l’autre partie sous forme de clause-recette), c’est-à-dire une clause autorisant ainsi le bailleur à faire varier le loyer selon le chiffre d’affaires généré par l’activité commerciale du locataire.

Toutefois, soyez vigilant quant à la rédaction de cette clause, car si elle est mal rédigée, elle peut être considérée comme réputée-non écrite.

N’hésitez pas à vous rapprocher de professionnels compétents pour vous y aider (avocats, agences immobilières, notaires, professionnels de l’immobilier…).

Que se passe-t-il dans les différents cas de figure présentés ci-dessous ?

En cours de bail/ Renouvellement du bail

Bail d’habitation : Comme précisé plus haut, pour les baux d’habitation, la révision est annuelle selon l’indice de référence indexé au bail « IRL » et l’augmentation du loyer est plafonnée car elle ne peut être, en aucun cas être supérieur à la dernière variation de l’indice.

Lors du renouvellement du bail, le bailleur a la possibilité de réviser le loyer en mettant en pratique l'art.17-2 de la loi du 6 juillet 1989. « Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l'article 15, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. »

En effet, si le bailleur estime que le loyer a été sous-évalué lors de mise en location il a la possibilité de réévaluer ainsi le loyer, en respectant les conditions de plafonnement ainsi que les zones concernées.

Bail commercial et professionnel :

Concernant le bail commercial et professionnel, la révision peut être :

  • Triennale, c’est-à-dire tout les 3 ans comme précisé plus haut
  • Annuelle, selon le choix de départ convenu entre les parties. On parlera de clause d’échelle mobile, selon l’indice de référence indexé (ILAT, ILC, ICC)
  • Ajuster à la valeur locative

Si cette valeur locative a fortement augmenté, le loyer ainsi révisé ne pourra en aucun cas être fixé au montant de la valeur locative.

Lorsque l’on parle d’ajuster à la valeur locative, cela sous-entend que la hausse ou la baisse des loyers qui est limité par l’indice de révision « plafonnement des loyers », peut se voir ajuster à la valeur locative :

  • Si lors de la révision annuelle ou triennale, le loyer est supérieur à la valeur locative.

Pour l’ajuster, Il convient de respecter les critères d’ajustement figurant dans « l’article L.145-33 du code de commerce », soit :

  • Les caractéristiques du local
  • La destination des lieux loués
  • Obligations respectives des parties, respectant ainsi les engagements de chacun (Bailleur-Locataire)
  • Les facteurs de commercialités, comme la mise en place d’une rue piétonne ou encore la création de parking supplémentaires…etc.
  • Les prix pratiqués dans le voisinage
  • Si lors de la révision annuelle ou triennale, le loyer est inférieur à la valeur locative.

Il convient de l’ajuster par augmentation. Ce type de procédé, appelé déplafonnement, reste possible uniquement dans les situations suivantes :

  • Le bail excède 12 ans (renouvelé par tacite reconduction)
  • Les facteurs de commercialités ont changé

Exemple : La zone où se trouve le local a bénéficié d’un aménagement permettant le passage d’un tramway

  • Valorisation du local

Exemple : des travaux d’aménagements améliorants ainsi le local

  • Déspécialisation partielle du bail.

Exemple : Vous avez étendu votre commerce, en proposant des prestations annexes.

Pour les baux conclus ou renouvelés à partir du 1er septembre 2014, l’augmentation des loyers sur une année ne doit pas dépasser 10% du loyer acquittée de l’année précédente. On parle alors, de plafonnement de loyer dans le déplafonnement.

Lors d’une révision triennale, Il y a la possibilité de lisser l’augmentation de loyer de 10% chaque année, lorsque l’augmentation représente ¼ du loyer augmenté. Soit 25% d’augmentation.

Exemple : Le loyer révisé étant de 30 000€, et réajusté ( déplafonné) à la valeur locative N, nous obtenons 37 500€, soit une augmentation annuelle de 7 500€, représentant ainsi ¼ du loyer augmenté.

En appliquant les 10%, le lissage se fera donc comme suit :

  • N : 30 000€ + 10% = 33 000€
  • N+ 1 : 33 000€ + 10 % =36 300€
  • N+ 2 : 37 500€ (Ajustement)

Au terme du bail commercial, le locataire bénéficie un droit au renouvellement du bail, et le bailleur à la possibilité, s’il le souhaite de revoir à la hausse le loyer. Pour se faire, il devra, alors respecter certaines conditions :

  • Donner congé 6 mois avant le terme du bail, et proposer au locataire le renouvellement avec un nouveau loyer. Il appartiendra donc au locataire, d’accepter ou pas cette proposition.

Lors d’une nouvelle location/ ou à la relocation

Bail d’habitation :

A la relocation, ou lors d’une première location d’un bien, il convient de respecter la loi sur l'encadrement des loyers, en matière de fixation de prix, avant la signature du bail.

A ce sujet, la loi ELAN, a instauré un dispositif sur l'encadrement des loyers. Celui-ci se substitue au dispositif complémentaire mis en place par la loi Alur de 2014.

Il a été mis en place, afin d'empêcher le bailleur d'augmenter le montant du loyer entre 2 locataires. Cet encadrement concerne à la fois les logements vides ou meublés et situés en zone tendue. Le bailleur est obligé de s'y soumettre, sauf s'il a réalisé d'importants travaux dans le logement.

D. n° 2021-852, 29 juin 2021, pris en application de l’article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

NB :  A la suite de travaux de rénovation au sein du bien loué, le bailleur à la possibilité de revoir le loyer à la hausse, mais uniquement sous certaines conditions.

Pour en savoir plus sur le sujet, nous vous invitons à consulter notre magazine mensuel du mois de mars 2022 "https://cfpformations.com/travaux-augmentation-des-loyers", entièrement gratuit.


Bail commercial/ professionnel :

Le loyer peut être fixé :

  • Librement par le bailleur
  • Conventionnellement entre le bailleur et le locataire en fonction de chiffre d’affaires prévisionnel, en insérant alors une clause-recette au bail
  • En se basant sur la valeur locative du local (voir la loi du 11 décembre 2001 du code de commerce) d’après les critères suivants :
  • Les caractéristiques du local
  • La destination des lieux loués
  • Obligations respectives des parties, respectant ainsi les engagements de chacun (Bailleur-Locataire)
  • Les facteurs de commercialités, c’est-à-dire
  • Les prix pratiqués dans le voisinage


Peut-on procéder à une rétroactivité en cas de révision de loyer tardive ?

Bail d’habitation :

Si auparavant le bailleur avait la possibilité de réclamer au locataire, sur les 5 dernières années, les impayés issus d’une révision de loyer rétroactive, aujourd’hui depuis la loi ALUR en date du 24 mars 2014, modifiant ainsi l’art17-1 de la loi 89-462 du 6 juillet 89, la révision de loyer est prescrite 1 an après la date indiquée au bail.

Bail commercial/ professionnel :

  • Bail commercial : 

Conformément aux articles L.145-37 et L.145-38 du code de commerce, il y a absence de rétroactivité si la demande n’a pas été faite dans les délais légaux :

  • Annuellement grâce à la clause d’échelle mobile
  • Triennale (bail classique)
  • Au terme du bail, lors du renouvellement

Dans certains cas la rétroactivité peut s’appliquer si dès la signature du bail, il est précisé que la révision des loyers soit automatique par le biais d’une clause d’échelle mobile (voir les termes de l’article L. 145-39 du code de commerce).  Par exception, la rétroactivité du loyer d’un bail commercial peut être appliqué.

  • Bail professionnel :

Il est important de noter qu’en matière de baux professionnels, les règles du code civil s’appliquent en dehors du domaine du statut d’ordre public.

Si l’on prend en compte l’article 2224 du code civil, il est précisé que :

« Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ».

Par conséquent, le bailleur peut réclamer au titre de droit personnel, une créance.

Comme vous pouvez le constater cela peut conduire à une jurisprudence. Donc, à défaut d’accord entre les parties, c’est le président du tribunal de grande instance qui devra trancher.

Comment aviser le locataire de cette révision de loyer ?


Bail d’Habitation :

Pour rappel, l’augmentation de loyer à la suite de la révision de loyer prend effet à compter de la date de la demande du bailleur. Par conséquent, pour plus de sécurité, il est préférable d’informer le locataire par l’intermédiaire d’une lettre recommandée avec accusé de réception.

Bail commercial/professionnel :

Selon les conditions prévues par décret en Conseil d’Etat, et de l’article R.145-20 du code de commerce, la demande de révision doit se faire selon un formalise bien précis :

  • Par acte extrajudiciaire
  • Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Dans votre courrier, il est important de détailler ainsi vos calculs pour plus de transparence.

Comment procéder au calcul de la révision de loyer ?

A partir de la dernière publication aux JO (Journal Officiel) sur le site de l’INSEE, des indices suivants :

  • IRL "Indice de référence des loyers"
  • ICC "Indice du coût de la construction"
  • ILAT " Indices des loyers des activités tertiaires" 
  • ILC "Indices des loyers commerciaux"

La formule est la suivante :

Loyer révisé = Loyer actuel x (Nouvel indice publié/ Ancien indice, connu lors de la signature du bail)


NB : si lors de la signature du bail, l’indice concerné à cette date, étant le 1er trimestre de l’année de location, il convient d’utiliser celui du 1er trimestre de l’année de révision.


Quels sont les recours possibles en cas de désaccord ou d’abus ?

  • Pour les révisions du bail commercial et professionnel

En cas de litige, chaque partie (Bailleur – Locataire) pourront toujours faire appel à la maison départementale de conciliation pour parvenir à un accord amiable, ou à défaut d’accord, se rapprocher du tribunal judiciaire.

  • Pour les révisions du bail d’habitation

Depuis la loi ALUR, il faut dire qu'il y a très peu de contestation, puisque la révision est prescrite un an après la date inscrite au bail, mais dans le cadre d'un renouvellement de bail, si le bailleur ne respecte pas l'encadrement de loyer pour réévaluer son loyer, le locataire à la possibilité de lui adresser une mise en cause par LRAR (Lettre recommandée avec accusé de réception). 

Si le propriétaire reste camper sur ses positions, le locataire pourra alors saisir le juge des contentieux de la protection (JCP) du tribunal judiciaire.

Pour recevoir nos prochains articles et magazines, pensez à vous inscrire à notre newsletter.

Read More
Etat des lieux
Gestion locative

Ce qu’il faut retenir de l’état des lieux !

Qu'est-ce qu'un état des lieux ?

L'état des lieux est un document écrit sur support papier ou numérique qui décrit l'état du logement.

Il existe deux états des lieux qui sont à rédiger respectivement à la remise et à la restitution des clés.

  • Entrée : Réalisé avant la remise des clés au locataire, à son entrée dans les lieux.
  • Sortie : Effectué à l’issue d’un préavis de départ, et le logement dois être restitué en l’état.
Etat des lieux

L'état des lieux est à réaliser avec précision. En effet, les mêmes rubriques doivent être complétés tant qu'à l'entrée qu'à la sortie, afin de permettre d'effectuer une comparaison en bonne et due forme de ces deux états.

C'est grâce à cette comparaison que vous pourrez demander la réparation de certains éléments dégradés par le locataire.

L'état des lieux doit être signé par les deux parties et annexé au contrat de bail, en autant d'exemplaires que de parties.

Que retrouve-t-on sur un document d'état des lieux ?

Depuis le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, qui est entré en vigueur le 1er juin 2016, les états des lieux doivent comporter les éléments suivants :

  • Le type d’état des lieux : d’entrée ou de sortie ;
  • Sa date d’établissement ;
  • L’adresse complète du bien loué ;
  • Le nom ou la dénomination des parties et le domicile ou le siège social du bailleur ;
  • Le cas échéant, le nom ou la dénomination et le domicile ou le siège social des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux ;
  • Le cas échéant, les relevés des compteurs individuels de consommation d’eau ou d’énergie ;
  • Le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d’accès aux locaux à usage privatif ou commun ;
  • Pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l’état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement. Il peut être complété d’observations ou de réserves et illustré d’images ;
  • La signature des parties ou des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux ;

Concernant uniquement les états des lieux de sortie, ils devront contenir impérativement :

document etat des lieux
  • L’adresse du nouveau domicile ou du lieu d’hébergement du locataire
  • La date de réalisation de l’état des lieux d’entrée ;
  • Éventuellement, les évolutions de l’état de chaque pièce et partie du logement constaté depuis l’établissement de l’état des lieux d’entrée.

Il est précisé que pour être valable, l’état des lieux doit porter sur les seuls meubles et équipements indiqués dans le bail, ni plus ni moins.

Qu'est-ce qui change avec l’arrivée de la loi ALUR pour les états des lieux ?

Le bailleur doit veiller à ce que l’état des lieux d’entrée et de sortie conservent la même présentation. Ils sont remis en main propre ou par voie dématérialisée. Ils peuvent être complétés d’observations ou de réserves et illustrés de photos. Il est possible de faire l’entrée et la sortie sur un même document afin de pouvoir comparer plus facilement. Enfin, les états des lieux doivent être remis à chacune des parties.

Quels sont les supports utilisés pour effectuer l'état des lieux ?

Avec l'arrivée du numérique, l'état des lieux peut également se réaliser sur tablette, avec l'intégration d'une signature électronique. Ce qui permet au bailleur de gagner du temps, puisqu'il peut désormais en un clic l'envoyé au locataire.

Aujourd'hui, il existe un large choix d'applications conformes à la loi ALUR, que, vous bailleur, vous pouvez utiliser.

Voici quelques exemples d'état des lieux numériques :

  • Chapps
  • Edlsoft
  • Ziiimo
  • Mydomus
support etat des lieux

Ce qui est bien, le locataire à d'ores et déjà une idée des éventuels travaux pouvant être à sa charge. En effet, le comparatif d'état des lieux numérique, est presque instantané dans le cas où l'état des lieux d'entrée est présent dans la base de données.

En ce qui concerne le formulaire d'état des lieux sur support papier, conforme aux normes "loi ALUR" , vous avez la possibilité de le télécharger gratuitement sur plusieurs sites Internet.

Est-ce une obligation d’établir un état des lieux d’entrée ?

Si l'état des lieux n'est pas une obligation pour le propriétaire, c’est un droit pour le locataire. Il peut vous l’exiger. Comme l’état des lieux fait partie des documents à joindre au contrat de bail d’une location meublée ou vide, sa réalisation constitue une obligation légale. Toutefois, aucune loi n’empêche la location d’un bien immobilier sans un état des lieux. L’absence de ce document ne remet en aucun cas la validité du contrat de location.

Dans ce cas, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état, jusqu'à preuve du contraire, et il devra le restituer ainsi.

Peut-on modifier l’état des lieux d’entrée ?

A son entrée dans les lieux, le locataire à la possibilité de faire remonter les défauts, sous 10 jours, à compter de la date de l’établissement de l’état des lieux d’entrée, en informant par lettre recommandée.

Le locataire doit-il être présent lors de l’état des lieux ? 

La loi ALUR ne fixe aucune obligation formelle à ce sujet. L'état des lieux peut se faire en l'absence du locataire.

Ce dernier peut désigner une personne pour faire cet état des lieux à sa place, en lui transmettant une procuration, sur laquelle est bien précisé l'identité de la personne mandatée à signer en son nom.

Cette personne (souvent un proche) prend alors la responsabilité de vérifier tous les éléments du logement et signer en lieu et place au nom du locataire.

Peut-on refuser de signer un état des lieux de sortie ?

Si le locataire refuse de signer l'état des lieux de sortie, il est important de savoir qu'il est dans son bon droit, mais vous pouvez l'informer des éventuels recours possibles :

L'état des lieux est alors non-contradictoire, et il n'a aucune valeur juridique. Le bailleur devra informer le locataire par écrit que compte tenu de son refus, il est tenu de faire appel à un huissier de justice, et que sa présence demeure tout de même obligatoire.

L’huissier étant impartial, il fera une description détaillée du bien avec des photos à l’appui. Dans ce cas de figure, les frais sont partagés de moitié. Ensuite, un exemplaire est remis au bailleur, et l'autre au locataire.

Si toutefois, le locataire ne vient pas à ce second rendez-vous en présence de l'huissier, nous revenons au point de départ, puisqu'il est toujours non-contradictoire. Le propriétaire devra alors :

  • Saisir le juge du Tribunal d’instance
  • Démontrer le refus de signature par le locataire
  • Missionner un huissier de justice

L'huissier pourra alors, dresser l'état des lieux en l'absence du locataire. A ce moment-là, le locataire n'aura pas d'autres choix que de restituer les clés.

Toutefois, il est préférable de gérer ce litige à l'amiable, car se lancer dans une procédure judiciaire engendre des frais supplémentaires d'une part, et d'autre part, cela génère du stress.

Pour éviter d'en arriver à ce résultat, il est vivement conseillé d'effectuer un pré-état des lieux. En effet le bailleur pourra faire part au locataire des éventuels travaux de remise en état qui resteront à sa charge à l'issue de l'état des lieux de sortie.

N'hésitez pas à consulter notre magazine du mois de février 2022, sur cette thématique, afin d'en savoir plus : https://cfpformations.com/le-pre-etat-des-lieux

Comment procéder au comparatif d'état des lieux ?

comparatif etat des lieux

comparatif etat des lieux

Pour éviter tout litige à l'issue de l'état des lieux de sortie, et comme expliqué précédemment, il est vivement recommandé d'utiliser les dernières technologies (Format numérique via la tablette). En effet, cette application, permettra, une fois que toutes les informations recensées, d'éditer un comparatif d'état des lieux, conforme. Par la suite, il est possible d'envoyer par voie dématérialisée une copie de cet état des lieux au locataire, qui la reçoit directement dans sa boîte mail.

De plus, le locataire sera plus confiant, puisqu'il constatera que tout est fait en total transparence.

Informations complémentaires :

Vous avez la possibilité de bénéficier de nos conseils. Ainsi, vous serez capable de réaliser votre état des lieux comme un professionnel de l'immobilier. N'hésitez pas à prendre contact avec nous.

Read More
Tout savoir sur l'assurance Dommages-ouvrage
Gestion locative

Tout savoir sur l’assurance Dommages-ouvrage !

Vous venez de faire l'acquisition d'un bien en VEFA ( Vente en l'Etat Futur d'Achèvement), et vous souhaitez tout connaître sur la dommages-ouvrage, pour être préparé en cas de sinistres.

Qu'est-ce que l'assurance dommages-ouvrages ?

Il est important de savoir que l'assurance Dommages-ouvrage est souscrite par le promoteur, (aussi appelé maître d'ouvrage) mais payée par l'acquéreur, ce qui fait de vous l'assuré. Elle garantit les dommages qui relèvent de la garantie décennale avant que la responsabilité du promoteur ne soit établie.

Toutefois, nous tenons à rappeler que la garantie décennale ne s'applique pas uniquement dans le cadre d'un programme en VEFA, mais il est obligatoire pour tout professionnel impliqué dans la construction de maison individuel ou autre.

A titre d'information, la garantie décennale est une garantie qui intervient en cas de défauts de construction qui ne se voient pas lors de la remise des clés, mais qui apparaissent après. Le promoteur assure les vices cachés pendant 10 ans à compter de la remise des clés, et l'acquéreur peut faire jouer cette garantie en activant l'assurance dommages-ouvrage.

En plus de la garantie décennale, en tant qu'acquéreur, vous bénéficiez de garanties supplémentaires, comme :

- Garantie de bon fonctionnement ou biennale

- Garantie de parfait achèvement 

- Etc.

Pour en savoir plus sur le sujet, nous vous invitons à consulter notre magazine du mois de janvier 2022 : https://cfpformations.com/la-vefa-vente-en-letat-futur-dachevement

Que couvre l'assurance dommages-ouvrage ?

Dès lors que vous vous rendez compte qu'il faut entreprendre les travaux ci-dessous, vous avez la possibilité de faire jouer la garantie décennale par le biais d'une déclaration de sinistre auprès de l'assureur de la dommages-ouvrage que nous nommerons ici, "L'assureur DO" :

  • La réfection des murs dus à une fondation défectueuse
  • La réparation d’un plancher affaissé et branlant
  • La reprise d’étanchéité pour arrêter les infiltrations d’eau
  • La mise en conformité des installations électriques
  • Le règlement des problèmes thermiques et d’isolation pour stopper les troubles anormaux
  • Le renouvellement d’une charpente défaillante pour prévenir les risques d’effondrement de la toiture.

Pour être indemnisé par l’assurance DO (Dommages-ouvrage), le souscripteur c'est à dire l’assuré, doit procéder à une déclaration de sinistre par l'envoi d’une lettre en recommandée avec Accusé de Réception (cass. 3è Civ. 10 mai 2007, n°06-12 467). :

L’assuré peut faire la déclaration à tout moment, mais l’assureur de la Dommages-ouvrage doit lui faire un retour dans les 60 jours pour notifier son accord de principe, puis il aura jusqu’à 90 jours pour lui notifier une offre d’indemnisation, en fonction du retour de rapport préliminaire de l’expert, s’il y a eu expertise. A défaut, il est peut-être sanctionné.

Dans certains cas, l’assureur DO peut bénéficier d’une prorogation du délai. Un supplément de 135 jours a compté de la date de réception du courrier peut être accepté.

Si malgré ce délai supplémentaire, l’assureur DO ne se manifeste toujours pas, l’assuré peut engager les travaux, en notifiant son intention à l’assureur DO.


Que doit contenir le courrier de déclaration de sinistre ?

Pour que votre déclaration de sinistre soit pris en charge rapidement, assurez-vous que le courrier contienne les éléments suivants :

  • Le numéro de la police d’assurance
  • Le nom du propriétaire de la construction affectée par le désordre
  • L’adresse de l’ouvrage sinistré
  • La date d’apparition des désordres, leur description, leur localisation
  • La date de la réception de l’ouvrage

Liste des pièces à joindre :

  • La copie de la mise en demeure si le dommage est survenu pendant la garantie de parfait achèvement.
  • Les photos du sinistre si possible

En cas de déclaration de sinistre incomplète, que faut-il faire ?

Toutefois, il est important de noter que l’assureur DO doit se manifester dans un délai de 15 jours pour réclamer des pièces complémentaires permettant d’instruire le dossier.

NB : l’assuré n’a pas le droit de saisir les Tribunaux pour demander en référé une expertise judiciaire s’il n’y a pas eu de notification et la réception de la déclaration de sinistre (3è civ. 5 novembre 2008, n°07-15 449).


Quels sont les recours possible en cas de désaccord ?

Si vous n’êtes pas d’accord avec le compte rendu du rapport de l’expert, il peut demander une expertise contradictoire. Cette expertise se déroule en présence de l’expert de la dommages-ouvrage que l'on appellera : Expert DO, et de l’assuré en compagnie de son avocat s’il souhaite se faire assister. Ses observations éventuelles seront consignées dans le rapport de l’expert DO.

 A l’issue de cette expertise contradictoire, l’expert rend deux rapports :

  • Un rapport préliminaire qui chiffre une estimation des travaux conservatoires. Il décrit les caractéristiques des dommages, les circonstances du sinistre.
  • Un rapport d’expertise définitif destiné à définir les caractéristiques du dommage au regard de l’article 1792 du Code civil, et à proposer une indemnisation chiffrée en vue de la réparation intégrale des désordres.

IMPORTANT : N’EST PAS PRIS EN COMPTE

Les dommages qui relèvent de circonstances exceptionnelles comme les catastrophes naturelles ou les incendies.


Comment fonctionne l'indemnisation ?

L’assureur DO à la possibilité de :

  • Valider une indemnisation liée à la déclaration de sinistre DO sans avoir recours à une expertise, dès lors que le dommage est évalué à moins de 1.800 euros.
  • Rejeter la déclaration de ce sinistre sous prétexte que le sinistre n’est pas de nature décennale.

Dans ces deux cas, il doit notifier son refus de garantie dans le délai de 15 jours à compter de la réception de la déclaration de sinistre.

Après le rapport d’expertise, l’assureur DO fait part à l’assuré de son offre d’indemnisation, et ce dernier peut soit :

  • Accepter l’offre et l’assureur DO lui fera parvenir le règlement dans un délai de 15 jours.
  • Refuser l’offre de l’assureur DO, et dans ce cas de figure, l’assuré peut percevoir tout de même, une avance au moins égale aux ¾ du montant de l’indemnité qui lui a été proposée, sans préjudice de toute décision de justice pouvant ultérieurement intervenir, à la suite d’un recours.

Comment utiliser l’indemnisation de l'assurance DO ?

Il est strictement interdit d’utilisé l’indemnisation transmis par l’assureur DO pour réaliser autre chose que les réparations des dommages inscrites dans le rapport.

Dans le cas où, l’assureur s’aperçoit avec preuve à l’appui que l’assuré à entrepris des travaux de réparations inférieurs au montant accordé par le maître d’ouvrage, ce dernier, peut alors engager une action pour récupérer l’indu. Il a un délai de 5 ans pour le faire.

NB : Lorsque le sinistre est pris en charge et qu’il n’y a pas eu d’expertise, l’assureur DO ne peut effectuer de recours contre les constructeurs. S’il y a eu indemnisations à la suite d’un rapport d’expertise, l’assureur DO pourra se retourner vers les constructeurs responsables et de leur assurance pour un éventuel recours.


Faut-il obligatoirement attendre le retour du rapport d'expertise pour lancer les réparations ?

Dans certains cas, lorsqu’il y a urgence, si nous prenons l’exemple d’une fuite en toiture en période de saison de pluie, provocant divers dysfonctionnements, l’assuré à la possibilité à titre de mesure conservatoire de faire réaliser les travaux, pour éviter que l’ouvrage ne s’aggrave davantage. Bien entendu, il convient de le notifier à l’assureur DO au préalable.


Si, dans le même délai, l’assuré n’a pas reçu le rapport préliminaire, il n’est pas tenu par l’estimation chiffrée de l’assureur quant aux mesures conservatoires. Il se justifiera au regard d’un devis d’une entreprise de son choix.

Nous espérons que cet article a su répondre à vos interrogations. Si vous souhaitez recevoir nos prochaines publications, inscrivez-vous à notre newsletter.

Read More
assistant immobilier
Gestion locative

Qu’est-ce qu’un assistant immobilier ?

L'assistant immobilier, s'occupe de toutes les tâches administratives, mais aussi des activités commerciales et comptables au sein d'une agence privée (agence, syndic immobilière) ou dans un organisme de logement social. Cet emploi est accessible avec un DUT ou BTS du secteur immobilier ou commerce.

Aujourd’hui, il est possible d’accéder à ce métier grâce au titre professionnel d'assistant immobilier, par le biais de la formation professionnelle, à l’issue de laquelle le candidat reçoit un titre professionnel niveau BAC+2, inscrit au RNCP " Répertoire national des certifications professionnelles". 

De plus, cette formation est éligible au CPF « Compte personnel de Formation ».

Rôles et Missions de l'assistant immobilier

Le marché de l'immobilier est structuré en trois grands pôles, qui  sont structurées en 3 CCP « Certificat de Compétences Professionnelles »  :

  •  Les transactions de vente ou de location,
  •  La gestion locative
  • La gestion de copropriété.

L'assistant immobilier aura donc pour mission :

  • Assurer les opérations administratives liées aux transactions immobilières de vente ou de location
  • Prendre en charge les activités liées à la gestion locative d'un bien immobilier
  • Participer aux opérations courantes de gestion d'une copropriété

Si nous détaillons ses activités, l’assistant immobilier doit :

  • Établir un bail commercial.
  • Réaliser les actes de vente et de location.
  • Réaliser un suivi administratif du recouvrement des loyers et charges.
  • Recueillir et traiter les réclamations d'usagers, clients, résidents, et autres.
  • Actualiser les informations mises à la disposition d'un public.
assistant immobilier

L'assistant immobilier se charge également de : 

  • Planifier des travaux de remise en état, de rénovation, de réhabilitation de patrimoine immobilier
  • Évaluer des réparations
  • Évaluer des travaux d'entretien
  • Réaliser un suivi d'activité
  • Renseigner les supports de suivi d'intervention et transmettre les informations au service concerné
  • Contrôler la conformité de réalisation de fournisseurs, sous-traitants, et des prestataires de service
  • Réaliser un état des lieux
  • Effectuer une révision des loyers
  • Organiser une assemblée générale (Convocations, préparation des dossiers, procès-verbaux, ...)
  • Réaliser la tenue d'assemblées générales de copropriétaires
  • Réaliser le suivi des décisions prises en assemblées de copropriété
  • Effectuer la gestion administrative et comptable d'une location ou d'une copropriété
  • Estimer le coût de travaux immobiliers
  • Diagnostiquer des anomalies dans la prévention des risques
  • Réaliser une visite de contrôle
  • Suivre et mettre à jour des systèmes d'information (équipements, compteurs, ...) liés aux interventions sur le site
  • Sensibiliser les gardiens, agents d'entretien, agents d'immeuble aux consignes de sécurité, d'entretien, de collecte des déchets
  • Environnement de travail de l'assistant immobilier

    L’assistant Immobilier est amené à se déplacer régulièrement sur site (visites, réunions, expertise ...), et exerce au sein :

    • d’offices publics ou semi-publics de logement,
    • de cabinets de syndic de copropriété ou d'administration de biens,
    • d’agences immobilières, d'entreprises ayant un patrimoine immobilier.

    L’assistant Immobilier est en relation avec différents services et intervenants : service juridique, ressources humaines, clients, prestataires, bailleurs, etc.

    Salaire de l'assistant immobilier

    Le salaire de l’assistant immobilier est fixé en fonction de ses diplômes, de ses compétences, et de son expérience.

    A ses débuts il  perçoit un salaire initial entre 22 000 et 25 000€ par an. L’assistant de copropriété, entre 26 000 et 28 000€.

    En fonction des tâches confiées, le salaire peut varier et peut atteindre la barre des 30 000€ annuels après quelques années d’expériences.

    Compétences professionnelles et qualités recommandées

    Ce métier ne s’improvise pas, surtout lorsque vous êtes en relation avec plusieurs acteurs : dirigeant, commerciaux, bailleurs, locataires, les agents d’entretiens et prestataires de service. Il est donc important de posséder certaines compétences et qualités propre à cette profession.

    Compétences professionnelle :


    • Droit immobilier                            
    • Droits et obligations du locataire        
    • Législation sociale de l'habitat             
    • Gestion administrative                         
    • Gestion comptable                              
    • Réglementation de la copropriété         
    • Techniques commerciales                   
    • Techniques de médiation                    
    • Gestion juridique des contentieux   
    • Qualité, Hygiène, Sécurité
    • Normes rédactionnelles
    • Outils bureautiques
    • Logiciels immobiliers

    Qualités recommandées


    • Être ferme, strict en fonction de la situation  
    • Être rigoureux et organiser
    • Être également sympathique et drôle
    • Avoir le sens de l’écoute
    • Être diplomate
    • Être accueillant (e) et souriant (e)
    • Être respectueux en toute circonstance
    • Être autonome et polyvalent
    • Être réactif, et dynamique

    Évolution de carrière

    Avec ce titre professionnel, l’assistant immobilier a la possibilité d’exercer différents métiers, et peut se spécialiser dans l’une des trois branches :

    • Commerciale
    • Gestion locative
    • Syndic de copropriété


    En effet, il pourra exercer les métiers suivants :

    • Assistant commercial transaction
    • Assistant gestion locative
    • Chargé de gestion locative
    • Assistant de gestion immobilière
    • Assistant syndic
    • Assistant gestion et transaction
    • Assistant de copropriété
    • Assistant juridique immobilier.

    En règle générale le secteur de l’immobilier offre des perspectives d’évolution relativement rapide.

    L’assistant immobilier peut commencer en tant que simple conseiller commercial, en s' occupant des transactions immobilières, puis évoluer, en tant que négociateur  immobilier. Il peut ensuite ouvrir, après quelques années, sa propre agence grâce à ses qualités managériales.

    Pour exercer en tant qu’agent immobilier, il devra se munir de la carte professionnelle.

    agent immobilier

    Il peut également débuter par la gestion locative où en syndic de copropriété, en tant que gestionnaire junior, et devenir après quelques années, un gestionnaire aguerri et s’occuper d’un portefeuille plus important. 

    Après quelques années, il peut s’il le souhaite créer ou racheter une agence de syndic de copropriété et en devenir le directeur. Bien entendu, il devra se munir d’une carte professionnelle.

    Il existe 3 cartes professionnelles :

    • La carte G : Permet à un agent immobilier de proposer la gestion locative à ses clients.
    • La Carte T : Autorise l’agent immobilier à effectuer des transactions commerciales (Vente et location).
    • La carte S : Le syndic de copropriété doit impérativement se munir de cette carte pour exercer pleinement dans le milieu. Un mandat de syndic est donc nul sans cette carte professionnelle.
    Read More
    Gestion locative

    Vous êtes un Bailleur Privé, et vous souhaitez devenir un Bailleur Social : Est-ce Possible ?

    Bailleur Privé / Bailleur Social : La différence

    • Bailleur social :

    Un bailleur social  est un organisme qui loue un logement social à des ménages contre un loyer modéré, sous condition de ressources.

    • Bailleur Privé :

    Les bailleurs privés font références aux propriétaires qui louent un logement privé de manière classique. Le régime juridique du bail varie selon que le logement est loué vide ou meublé.

    Un bailleur privé peut-il devenir un bailleur Social ?

    Il existe un dispositif qui le permet. Il s'appelle :  L'intermédiation locative dans un parc privé.
    • En quoi cela consistait-t-il ?

    Vous pouvez rendre vos logements, en tant que baililleur privé, accessible aux locataires éligibles au parc social, dans les mêmes conditions de loyer modéré.

    • Comment fonctionne-t-il ?

    L'une des caractéristiques du  logement social , c'est qu'un locataire ne peut pas signer directement un bail avec un organisme pour un logement de son choix. Pour obtenir un logement social, il faut d'abord en faire la demande, par exemple auprès d'organisme habilité tel que la SA HLM .

    Au-delà de ce premier pas, il faut répondre à des critères, et le plus important d'entre eux, est de ne pas dépasser un plafond de ressources fixé chaque année selon les régions en fonction de la composition du ménage.
    Contrairement aux idées reçues, ces plafonds sont relativement élevés puisque 60 % de la population y est éligible.

    L'objectif est à la fois de proposer des logements à des familles et des personnes aux revenus faibles, et/ou à la situation d'hébergement précaire, mais aussi de réduire les inégalités territoriales et de promouvoir la mixité sociale.

    Sous réserve d'un  plafond de ressources maximal de ses futurs occupants, et avec un niveau de loyer encadré, l'État attribué donc des aides pour construire et gérer des logements sociaux.

    • Comment faire ?

    Un bailleur privé peut devenir aussi un bailleur social  en louant son logement à des personnes à revenus modestes et à des loyers inférieurs à ceux du marché.

    On parlera alors de logements locatifs sociaux et malgré les niveaux de loyers en deçà du marché, ce type de location offre de nombreux avantages au propriétaire bailleur (avantages fiscaux, subventions publiques et prêts à taux privilégiés).

    Le bailleur privé, s'il loue un logement social, sera alors soumis (sur ce bien) aux mêmes règles que les bailleurs sociaux : application d'un  loyer réglementaire , le locataire est choisi par le biais d'une commission d'attribution, sous condition de ressources, etc.

    « Voir Convention signée avec l'Anah ».


    Quelques recommandations

    Pour faire de votre bien, un logement locatif, il faut bien entendu qu'il réponde aux critères de décence applicables au décret du 30 janvier 2002.

    c'est-à-dire : Le logement décent  est celui  «  qui ne laisse pas apparaître de risques manifestes »  pouvant porter  « atteinte à la sécurité physique ou à la santé » .

    À ce titre, il doit assurer « le clos et le couvert » à l'occupant, c'est-à-dire le protecteur des risques d'effondrement, de ruine ou d'infiltration.
    Il doit aussi être suffisamment ventilé et éclairé, ou encore être exempté de tout équipement dangereux ou matériaux nocifs.

    Les modalités de localisation

    Les logements doivent être loués à titre d'habitation principale  et  doivent être non meublés , ils peuvent être récents ou anciens, avec ou sans travaux.

    Le profil client

    Vous pouvez donc louer votre logement aux personnes ayant un revenu modeste, en respectant ainsi le plafond de ressource.

    Attention !!! Vous ne devez pas louer aux membres de votre foyer fiscal, à vos ascendants ou descendants et vous ne pouvez pas louer non plus, le bien à une personne occupant déjà le logement, sauf à l'occasion du renouvellement du bail.

    Est-il intéressant de devenir un bailleur social ?

    Les avantages

    • Bénéficier de différents types d'aides pour garantir le paiement du loyer
      • APL (Aide personnalisée au logement)
      • ALS (Allocation de logement social)
      • ALF (Allocation de logement familial)
    • Bénéficier de subventions pour réaliser des travaux de rénovation ou d'amélioration Les aides financières de l'Anah (L'Agence Nationale de l'Habitat)

    Une  prime de 1 000 € peut être versée par l'Anah (jusqu'au 31 décembre 2022) en fonction des régions (Renseignez-vous), après signature d'une convention à loyer social ou très social, et pour une durée d' au moins 3 ans d'intermédiation locative.

    • Défiscalisation partielle des revenus locatifs

    Fiscalement, cette opération est également avantageuse puisqu'un  abattement fiscal pouvant aller jusqu'à 70% en fonction du type de convention signé avec l'Anah :

    • Avec travaux
    • Sans travaux
    Read More
    Gestion locative

    “Covid-19”: Comment réaliser un état des lieux en respectant les gestes barrières ?

    L’épidémie est encore présente, malgré le déconfinement, et le gouvernement requière une certaine prudence, en ne négligeant pas  les gestes barrières.

    Comment faire lors de l’état des lieux pendant le COVID-19 ?

    Mesure à prendre lors de l’état des lieux d’entrée

    Vous avez la possibilité, pour éviter tout contact, de vous baser sur l’état des lieux de sortie du précédent locataire, en ne manquant pas de le réajuster en fonction des travaux de remise en état que vous avez effectué avant la mise en location de votre bien. Pour rassurer ainsi votre locataire entrant, vous lui préciserez qu’il à toujours la possibilité de faire remonter sous dizaine “10 jours” les défauts du logement, avec des photos à l’appui, ainsi l’état des lieux d’entrée pourra être modifié, comme le stipule la loi ALUR.

    Mesure à prendre lors de l’état des lieux de sortie

    Pour l’état des lieux de sortie, vous n’avez pas trop le choix, il est important de se rendre compte soi-même des dégradations sur place. Il est donc, préférable avant de s’y rendre, de se munir de :

    • Gants que vous utiliserez uniquement pour le sanitaire, et pensez à vous laver les mains après les avoir enlever.
    • Gel hydroalcoolique que vous utiliserez régulièrement
    • Masque, dont le port est obligatoire en rappelant à votre locataire qu’il devra se présenter avec.
    • Stylo individuel: votre locataire devra se munir de son propre stylo pour la signature.

    Attention: Respectez la distance physique recommandée

    Compte tenu du contexte actuel, vous pouvez exiger qu’une seule personne soit présente lors de l’état des lieux, si le bail mentionne 2 occupants. La personne désignée pour effectuer l’état des lieux devra se munir d’une procuration rédigée en bonne et du forme, par son co-locataire.

    Read More